Die Title Insurance

Die Title Insurance

Versicherung die Ihren Grundbesitz gegen Ansprüche Dritter versichert

Die Titelversicherungsgesellschaft ist eine private Versicherung, die dem Versicherten einen Schadensersatzanspruch gegenüber der Versicherung gibt, wenn das Eigentum nicht den Rechtsbestand hat, der in der Versicherungspolice aufgeführt ist. Die Funktion des Grundbuches in Deutschland und den USA ist nämlich nur dem Namen nach gleich. Während das Grundbuch in Deutschland den sog. konstitutiven Charakter hat (d.h. allein mit der Eintragung wird die Rechtsposition des Eingetragenen begründet), hat es in Amerika nur deklaratorischen Charakter (d.h. es teilt nur mit, dass ein eingetragenes Recht zugunsten der genannten Person besteht). Entscheidend ist bei dieser Unterscheidung, dass in der BRD der gute Glaube an die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuches gewährleistet wird, während in den USA insbesondere die Vollständigkeit nicht garantiert wird. Folglich kann es dort Personen geben, die „außerhalb“ des Grundbuches Rechte (einschließlich Eigentum) erworben haben, die für den eingetragenen Eigentümer zu bösen Überraschungen führen können. Das ist in Deutschland ausgeschlossen. Zur Erreichung einer größtmöglichen Rechtssicherheit und zur Vermeidung dieser unangenehmen Überraschung versichert man sich üblicherweise durch die sog.“Title Insurance“ (= Rechtsmängelversicherung). Warum ist es wichtig, eine Titelversicherung abzuschliessen? Bevor es zu der Eigentumsübertragung kommt, ist es wichtig festzustellen, ob das gekaufte Objekt frei von Rechtsmängeln ist. Das beinhaltet im wesentlichen, dass der Verkäufer auch wirklich der Eigentümer bzw. zumindest ein zur Veräußerung Befugter ist und das Objekt frei von Lasten ist. Diese Prüfung übernimmt traditionsgemäß der Rechtsanwalt. Damit aber auch eine starke finanzielle Absicherung erreicht wird, wird der Käufer gut beraten sein, zusätzlich eine Rechtsmängelversicherung zu seinen Gunsten mit einer Title Company abzuschließen. Diese stellt zusammen mit dem Anwalt Nachforschungen über die rechtlichen Verhältnisse der Immobilie an (sogenannte Title Search), welche eine Durchforstung öffentlicher Register nach den vorangegangenen Eigentümern, früheren Übertragungsurkunden (Deeds), eingetragenen Belastungen (Hypotheken), Zwangsversteigerungen, anhängigen Gerichtsverfahren und Urteilen, darunter insbesondere Nachlass- und Scheidungsverfahren beinhaltet, aber auch steuer- und baurechtliche Aspekte und andere rechtlich relevante Umstände umfasst, welche mit der Immobilie in Zusammenhang stehen Einige Beispiele für mögliche Mängel:

  • Verlorene oder gefälschte Übertragungsurkunden (Deeds)
  • Ansprüche eines übergangenen Erben (es gibt keinen gutgläubigen Erwerb);
  • Der Verkäufer gibt sich für jemand anderen aus;
  • Verwechslung von Personen aufgrund von Namensgleichheit
  • Eine verheiratete Person gibt sich als ledig aus und ist in Wahrheit verheiratet
  • Urkunden / Verträge wurden von Unmündigen (entweder aus Altersgründen oder aufgrund psychischer Krankheiten bzw. Behinderungen) oder Minderjährigen unterzeichnet;
  • falsche rechtliche Beschreibung der Immobilie

Bringt diese Nachforschung irgendwelche Mängel ans Tageslicht, welche einem mangelfreien Titel entgegenstehen, wird der Verkäufer diese Mängel vor dem „Closing“ beheben müssen. Selbst bei einer sorgfältig durchgeführten Titelnachforschung kann es aber vorkommen, dass bestimmte „versteckte Mängel“ nicht zum Vorschein kommen. Die Title Insurance deckt auch versteckte Rechtsmängel ab, die bis zum „Closing“ nicht behoben wurden. Sie deckt dabei hauptsächlich zwei Fälle ab: Bestreitet jemand die Rechtmäßigkeit des Titels und erhebt Ansprüche, dann muss die Title Company den Versicherten in einem Rechtsstreit verteidigen, ohne dass ihm dabei Kosten entstehen.

(Baur & Klein, Rechtsanwälte)

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