Ablauf eines Immobilienkaufs in Florida

Ablauf eines Immobilienkaufs in Florida

Budget und Anforderungskriterien

Nachdem Sie sich entschieden haben eine Immobilie in Sarasota und Umgebung zu erwerben und Ihr Budget festgelegt haben, ist es natürlich wichtig Ihre Anforderungen an das Haus oder die Wohnung zu definieren.

Möchten Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen?
Natürlich ist auch die Lage entscheidend. Sollte die Immobilie in einer Wohnanlage mit Golfplatz befinden, wollen Sie den Blick auf den Golf von Mexiko genießen, möchten Sie einen Bootsanleger vor Ihrer Immobilie?
Wieviele Schlafzimmer und Bäder sollte die Immobilie haben?
Ist Ihnen ein Pool wichtig?
Sollte das Haus neueren Baujahrs sein oder möchten Sie ein älteres umbauen?

Teilen Sie uns in jedem Fall alle Ihre Kriterien und Ihr Budget mit, damit wir Ihnen schnellstmöglich Ihre Wunschimmobilien präsentieren können. Lassen Sie sich von uns beraten. Rudi Weiss mit seinem Team Team kennt den Markt rund um Sarasota in- und auswendig

Die Immobiliensuche

Wie Sie nun schon wissen hat ein Immobilienmakler in Florida über das Multiple Listing System (MLS) Zugriff auf sämtliche Immobilen, die in der Gegend auf dem Markt sind, unabhängig davon von welcher Maklerfirma sie angeboten werden. Das ist der große vorteilhafte Unterschied zur Immobiliensuche in Deutschland. Besichtigungstermine mit mehreren Maklern sind überflüssig und spart Ihnen viel Zeit. Wir können Ihnen sämtliche verfügbaren Immobilien – natürlich diese, welche für Sie in Frage kommen – zeigen und Ihnen provisionsfrei verkaufen.

Die Beauftragung eines Immobilienmaklers ist für Käufer in Florida vollkommen kostenfrei, da die Maklergebühren vollständig vom Verkäufer getragen werden. Der Makler vertritt ausschließlich Ihre Interessen und Sie können sich sicher sein, dass Sie beim Kauf einer Immobilie, in einem Land mit anderen gesetzlichen Bestimmungen, bestens beraten werden.

Auch beim Ablauf eines Immobilienkaufs bestehen erhebliche Unterschiede zum Kauf einer Immobilie in Deutschland. Der Kaufvertrag muss in Florida nicht notariell beurkundet werden. Es werden Kaufverträge sogar per Mail oder Fax abgewickelt. Die eigentliche Übertragung des Eigentums vom Verkäufer auf den Käufer findet erst einige Wochen später nach dem Abschluss des Kaufvertrages bei einer sogenannten Title Company statt.

Die Abwicklung scheint sehr viel einfacher als in Deutschland, jedoch gerade deswegen sollten Sie sich vor dem Kauf sehr gut beraten lassen. Pamela Cameron und ihr Team kennen die Unterschiede zwischen Florida und Deutschland, wird Sie bei jedem Schritt beraten und Ihnen mit Rat und Tat zur Seite stehen.

Vom Angebot zum Kaufvertrag

Haben Sie sich für eine Immobilie entschieden, geben Sie über den Makler ein schriftliches Kaufangebot an den Verkäufer ab. Dem schriftlichen Angebot wird in den USA auch gleich eine Anzahlung (innerhalb von ca. 3 Tagen) hinzugefügt. Diese wird natürlich nicht auf das Konto des Verkäufers zu dessen freien Verfügung, sondern auf das Konto des Brokers (Makler) überwiesen.

In USA gilt, nur was man in Händen hält, hat einen Wert. Deshalb wird einem schriftlichen Angebot immer auch gleich eine Anzahlung beigefügt, bzw diese innerhalb kurzer Zeit (3-5 Tage) bereitzustellen. Aber keine Sorge, diese Anzahlungen werden nicht dem Verkäufer zur freien Verfügung übergeben. Nur lizensierte Brokerages (wie Realty of Venice Inc. Pamela Cameron) und Notare (bzw. deren Title Companies) haben die Befugnis diese Anzahlung unter vom Staate Florida klar reglementierten Auflagen zu verwahren.

Nur mit einer Anzahlung wird der Verkäufer in Florida Ihr Angebot akzeptieren. Diese Anzahlung bestimmen Sie selbst – um so höher sie ist, desto ernster wird der Verkäufer ihr Angebot nehmen. Gerade wenn Sie nicht den vollen Preis bieten, sollten Sie darüber nachdenken eine möglichst hohe Anzahlung zu leisten. Dazu beraten wir Sie gerne.

In den USA wird jedes Angebot durch einen vollständigen Kaufvertrag begleitet. Dafür gibt es vorgefertigte Formularen die von der Maklervereinigung bzw. Anwaltsvereinigung für den Staat Florida herausgegeben werden. Eine Pflicht zur Benutzung dieser Dokumente besteht nicht, jedoch ist die üblich.

Bei der Angebotsabgabe müssen Dinge wie Mobilar (ist es enthalten), Closing Datum (Datum Abschluss Kaufvertrag) Kosteneinigung für die Beurkundung (Unterschriftsbeglaubigung) Garantien, Gültigkeistsdauer des Angebotes etc. bereits festgelegt werden. Ist der Verkäufer mit einigen Regelungen und/oder dem Angebotspreis nicht einverstanden, macht er Gegenvorschläge. So geht es hin und her bis beide Seiten Einigung erzielt haben. Selbstverständlich beraten wir Sie dabei.

Das Kaufformular durch uns vorbereitet, vom Käufer überprüft, unterzeichnet und persönlich, postalisch oder auch per E-Mail an uns gesendet. Schon seit einigen Jahren sind elektronische Unterschriften beim Immobilienkauf in den USA akzeptiert und rechtsverbindlich. Eine notarielle Beurkundung bzw. die Beglaubigung findet später statt.

Verhandlungen mit dem Verkäufer

Ähnlich wie in Deutschland wird nun das dem Verkäufer vorgelegt. Innerhalb der Gültigkeitsfrist, das sind in der Regel 1-2 Tage wird er reagieren. Sicher kann der Verkäufer Ihr Angebot ablehnen und ein Gegenangebot zu den Regelungen machen. Das geht solange hin und her bis eine Einigung erzielt ist oder, im schlechtesten Falle, gescheitert ist. Verhandlungsgeschick und Marktkenntnis sind auch in Florida Voraussetzung für einen erfolgreichen Immobilienkauf. Lassen Sie sich daher durch uns vertreten.

Einigung und Fristen

Wurde mit dem Verkäufer Einigung in allen Dingen erzielt, beginnen nun die Fristen zu laufen.
Käufer haben jetzt jetzt ca. 10 – 15 Tage Zeit das Objekt durch einen Sachverständigen prüfen zu lassen. Daher sollte bereits im Kaufvertrag geregelt ein was im Falle von Beschädigungen, versteckten Mängeln usw. geschieht. Kostensenkungen, Nachverhandlungen, Kosten für die Reparatur und Besteigung von Mängeln etc. Der Sachverständige muss von Käufer gezahlt werden, jedoch kann man bei jedem Immobilienerweb dazu raten einen Fachmann zu Rate zu ziehen.

Möchten Sie die Immobilie finanzieren, so müssen Sie nun innerhalb von 5 Tagen den Kreditantrag stellen und dem Verkäufer spätestens nach 45 Tagen die Finanzierungszusage der Bank vorlegen. Erfolgt das nicht, kann er vom Kaufvertrag zurücktreten.

Diese Fristen müssen genauestens eingehalten werden. Ist das nicht möglich, ist es ratsam mit dem Verkäufer eine neue schriftliche Vereinbarung zu schließen. Vereinbaren sie ALLES schriftlich. Was nicht gesetzlich geregelt oder schriftlich vereinbart ist, ist nicht gültig bzw. daran muss sich keiner halten. Mündliche Abreden sind in Florida unüblich und nicht rechtswirksam.

Das Closing

Das Closing ist der eigentliche Kauf der Immobilie und findet 4-8 Wochen nach dem Abschluss des Kaufvertrages statt. Das Datum wurde vorher festgelegt und ist unbedingt einzuhalten. Mit dem Closing werden nun die im Kaufvertrag festgelegten Bedingungen erfüllt. Nach Zahlung des vereinbarten Kaufpreises erhält der Käufer nun auch die Schlüssel.

Bereits im Kaufvertrag wurde festgelegt wer die Beurkundungskosten (Closing Costs) zu zahlen hat und wo, bzw. bei welcher Title Company oder welchem Anwalt auswählen die Beurkundung durchgeführt wird.

Der Käufer muss den Kaufpreis durch eine Überweisung auf das Treuhandkonto der Title Company (Notariat) zur Verfügung stellen. Im Falle einer Finanzierung erfolgt dies natürlich durch die Bank. Der Verkäufer überschreibt nun per Urkunde (deed) das Eigentum an den Käufer. Danach erfolgt die Schlüsselübergabe. Der Verkäufer bekommt im Anschluss den Kaufpreis entweder per Scheck oder per Überweisung durch die Title Company ausbezahlt.

Wer ist alles beim Closing anwesend?
Natürlich der Anwalt der Title Company, daneben sind Käufer und Verkäufer, sowie deren Makler anwesend. Beide Parteien können zur Unterzeichnung gleichzeitig anwesend sein, dies kann jedoch auch nacheinander erfolgen. Ist eine oder oder sogar beide Parteien nicht persönlich vor Ort anwesend, werden die Closing-Unterlagen im Vorfeld an die Parteien verschickt und die Unterschriften können bei einem sogenannten Notary Public erfolgen. Beispiel: Haben Sie als Käufer keine Zeit um von Deutschland in die USA zu fliegen, dann müssen Sie sich die Unterschrift von einem hier ansässigen Notar beglaubigen lassen und die Unterlagen zurücksenden. Das eigentliche Closing wird jedoch offiziell und treuhänderisch zum vereinbarten Zeitpunkt am vereinbarten Ort durchgeführt. Die Unterlagen und die Gelder müssen zwingend bis dahin entsprechend vorliegen. Sie müssen also nicht zwingend zum Closing anwesend sein.

Eine Beurkundung des Kaufvertrages ist in den USA nicht erforderlich, so dass hier nur Gebühren für die Unterschriftenbeglaubig anfallen.

—— Florida Multiple Listing Service ——-

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